Reprendre un bail en cours après l’achat d’un logement loué

Le bail survit à la vente.

L’article 1743 du Code civil est clair : la vente d’un logement ne met pas fin au bail. L’acquéreur prend la place du vendeur dans le contrat, sans signature d’un nouveau bail ni accord du locataire. Ce qui était opposable au vendeur le devient pour vous.

Ce qui ne change pas

Le locataire et les occupants du bail
Le montant du loyer et des provisions de charges
La durée du bail et sa date d’échéance
La clause de révision et son trimestre IRL
L’état des lieux d’entrée, qui reste la référence
Le cautionnement signé par le garant

Ce qui passe entre vos mains

L’encaissement des loyers dès le jour de l’acte
La restitution du dépôt de garantie au départ
L’émission des quittances et avis d’échéance
Les travaux et réparations à la charge du bailleur
La régularisation annuelle des charges
L’assurance propriétaire non occupant (PNO)

Reprendre un bail en cours, en 5 étapes.

La reprise se prépare dès le compromis : c’est le moment où vous avez encore un levier pour obtenir les pièces manquantes.

1 Avant l’offre

Lisez le bail avant de chiffrer

Loyer, échéance, type de bail (vide, meublé, loi de 1948), impayés éventuels : ces éléments conditionnent la rentabilité du bien et doivent être vérifiés avant de chiffrer une offre.

Les régimes de bail
2 Au compromis

Listez les pièces à remettre

Faites annexer le bail et ses avenants, et inscrivez l’obligation de transférer le dépôt de garantie. Demandez un relevé des loyers sur 12 mois pour repérer les retards.

Ouvrir la checklist
3 À l’acte

Encaissez ce qui vous revient

Le notaire ventile le loyer du mois au prorata des jours et vous reverse le dépôt de garantie. Récupérez les originaux : bail, état des lieux, acte de caution.

Qui doit quoi
4 Dans la semaine

Informez le locataire

Informez rapidement le locataire du changement de propriétaire, de vos coordonnées et du nouveau RIB, en conservant une preuve de cette information. Vous éviterez ainsi des versements à l’ancien propriétaire et des contestations sur les loyers.

Préparer la première quittance
5 Le premier mois

Reprenez la gestion

Souscrivez une assurance PNO, demandez l’attestation d’assurance habitation du locataire, notez la date de révision et envoyez votre première quittance.

Calculer la prochaine révision

Loyer, dépôt, charges : qui doit quoi ?

La date de l’acte authentique sert de ligne de partage. Avant : tout revient au vendeur. Après : tout vous revient, y compris les obligations.

Poste	Règle l’année de la vente
Loyer du mois de la vente	Partagé au prorata des jours : le vendeur garde la part antérieure à l’acte, le reste vous est reversé par le notaire.
Dépôt de garantie	Transféré par le vendeur à l’acte. Vous le restituez au départ du locataire, même si vous ne l’avez jamais reçu.
Loyers impayés antérieurs	Restent dus au vendeur, qui les réclame lui-même au locataire, sauf cession de créance prévue à l’acte.
Régularisation des charges	Le vendeur répond de la période antérieure. Convenez dans l’acte de qui fera le décompte annuel pour éviter un double calcul.
Taxe foncière	Due par le propriétaire au 1^er janvier ; l’acte prévoit en général un remboursement au prorata par l’acquéreur.
Taxe d’enlèvement des ordures	Refacturable au locataire comme avant la vente, au prorata de votre période de détention.

Article 22 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de vente, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Exigez qu’il vous soit versé à l’acte : même si le vendeur ne vous le transmet pas, c’est vous qui le devrez au locataire à son départ.

Quand pourrez-vous donner congé ?

Pour un logement acheté occupé, la loi repousse le congé si l’échéance du bail tombe trop tôt après l’achat. Renseignez vos dates pour connaître la première date d’effet possible.

Congé effectif au plus tôt

—

À envoyer avant le —

Le calcul demande JavaScript. La règle : le congé se donne pour l’échéance du bail, six mois avant elle. S’il s’agit d’une reprise et que l’échéance tombe moins de deux ans après l’achat, il ne prend effet qu’au terme de ces deux ans. S’il s’agit d’une vente et que l’échéance tombe moins de trois ans après l’achat, il ne vaut qu’au terme du premier renouvellement.

Estimation indicative pour un bail vide de trois ans, hors locataire protégé et autres situations particulières. Le congé part par lettre recommandée, commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement.

Les erreurs qui coûtent cher à l’acquéreur.

Signer sans avoir lu le bail

Un loyer sous-évalué ou un bail à échéance lointaine change la rentabilité. Le bail est une pièce du dossier de vente, pas une formalité.

Les régimes de bail

Faire signer un nouveau bail

Inutile et risqué : le locataire peut refuser, et un nouveau contrat peut modifier les droits et délais de chacun selon le régime de location.

Oublier le dépôt de garantie

S’il n’est pas transféré à l’acte, vous le rembourserez quand même de votre poche au départ du locataire.

Tarder à notifier le locataire

Sans information claire, le locataire risque de continuer à payer l’ancien propriétaire. Avertissez-le rapidement et conservez une preuve du changement de coordonnées de paiement.

Bail repris en quelques minutes

Reprenez la gestion sans faire re-signer le bail.

Choisissez « J’ai déjà un bail en cours » et saisissez son loyer, son dépôt de garantie et son trimestre IRL de référence : aucun document n’est regénéré, le bail signé se range dans vos fichiers. Prévenez le locataire par un message envoyé depuis le bail, puis émettez la première quittance en un clic. Le parcours complet est décrit sur gérer sa location seul, et chaque fonction sur la page des fonctionnalités.

Questions fréquentes

Le locataire doit-il donner son accord pour la vente ?

Non. Pour une vente d’un logement occupé, le locataire n’a ni droit de veto ni droit de préemption, sauf cas particuliers comme une première vente après division d’immeuble. Il doit en revanche être informé du changement de propriétaire pour savoir à qui payer.

Faut-il refaire un bail au nom du nouveau propriétaire ?

Non. Le bail existant vous est transmis automatiquement par l’effet de l’article 1743 du Code civil. Un simple courrier au locataire suffit pour indiquer vos coordonnées et vos références bancaires.

Peut-on augmenter le loyer après l’achat ?

Uniquement dans le cadre prévu par le bail : révision annuelle selon l’IRL à la date convenue, ou réévaluation au renouvellement si le loyer est manifestement sous-évalué. La vente n’ouvre aucun droit à augmentation.

Qui rembourse le dépôt de garantie au locataire ?

Le nouveau propriétaire, en vertu de l’article 22 de la loi de 1989. Toute convention contraire entre vendeur et acquéreur est inopposable au locataire. D’où l’importance de faire transférer la somme à l’acte.

Faut-il refaire un état des lieux ?

Non. L’état des lieux d’entrée signé avec l’ancien propriétaire reste la seule référence. Sans ce document, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui pénalise le bailleur à la sortie.

Quand peut-on donner congé pour habiter le logement ?

À l’échéance du bail, avec six mois de préavis pour une location vide. Si l’échéance tombe moins de deux ans après l’achat, le congé pour reprise doit être donné pour cette échéance, au moins six mois avant elle, mais ne produit effet qu’au terme des deux ans. Pour vendre, si l’échéance tombe moins de trois ans après l’achat, le congé ne vaut qu’à l’échéance du premier renouvellement.

J’achète via une SCI : qu’est-ce qui change ?

Le bail se transmet de la même façon : c’est la SCI qui devient bailleur à la date de l’acte, et c’est à elle que le locataire paie. Deux différences toutefois. Le congé pour reprise n’est ouvert qu’à une SCI familiale, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, et seulement au profit de l’un de ses associés (article 13 de la loi de 1989). Et une SCI qui n’est pas familiale renouvelle le bail pour six ans, et non trois. Voir gérer à plusieurs, en SCI ou en indivision.

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Page informative fondée sur l’article 1743 du Code civil et la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 15 et 22). Elle ne remplace pas le conseil de votre notaire. En cas de doute sur un bail en cours, l’ADIL de votre département vous renseigne gratuitement.

Reprendre un bail en cours après l’achat

Les documents à obtenir du vendeur